Юридические вопросы

Статусы собственника недвижимости

На странице "Покупка недвижимости" описана последовательность действий при оформлении сделки купли-продажи. Из нее видно, что на Кипре существует несколько статусов собственника недвижимости. Опишем их подробнее. Таких статусов всего три.

Собственник недвижимости

После подписания договора купли-продажи недвижимости и оплаты минимум 30% ее стоимости происходит депонирование договора в государственном органе - Земельном Комитете (Land District Office). В результате Вы становитесь собственником недвижимости (Owner).

Суть депонирования договора заключается в том, что государственный регистратор оформляет и закрепляет текущий статус Вашей недвижимости. Начиная с этого момента, получить, в частности, кредит в банке под залог этой недвижимости можете только Вы, а продавец сделать это уже не сможет, поскольку первое право требования отныне принадлежит Вам.

Одновременно с депонированием происходит оплата небольшого Гербового сбора (Stamp Duty), что подробно описано на странице "Прочие налоги".

Фактический собственник недвижимости

После полной оплаты недвижимости и подписания Акта приемки-передачи, Вы получаете ключи от недвижимости и становитесь фактическим собственником, который физически владеет этой недвижимостью и может проживать в ней.

Зарегистрированный собственник недвижимости

После того, как государство оформляет Свидетельство о собственности (Title Deed) на купленную недвижимость и переводит его на Ваше имя, Вы становитесь зарегистрированным собственником недвижимости. При этом Вам необходимо оплатить соответствующий налог, который называется Transfer Fee (подробнее о нем на странице "Прочие налоги").

Кипрский Title Deed обеспечивает безусловное право собственности на недвижимое имущество. Никто, никогда, ни при каких обстоятельствах не сможет оспорить его. Если, например, гипотетически предположить, что когда-либо к Вам или Вашим наследникам придет официальное письмо от муниципалитета с информацией о том, что через Ваш участок хотят провести дорогу, и Вам предлагается отказаться от недвижимости и получить компенсацию, у Вас будет выбор: согласиться, либо отказаться. Во втором случае никаких правовых способов (а других на Кипре не бывает!) принуждения Вас к отказу от недвижимости не существует.

Характерен пример, как правительство Кипра решило вопрос недвижимости турко-киприотов, которые проживали на южной части острова и покинули свои дома, уехав на северную, непризнанную часть острова после конфликта 1974-го года. Эта недвижимость просто не тронута, и права ее владельцев сохранены незыблемыми. Мы гордимся тем, как мы решили этот непростой вопрос.

Для того, чтобы Title Deed был переведен на Ваше имя, Вы должны получить разрешение от Совета Министров Республики Кипр на приобретение. В общем-то, данное разрешение есть чистая формальность. Вам могут отказать только в случае обнаружения Вас в списках Интерпола или при несоблюдении ограничений при покупке недвижимости (см раздел "Ограничения при приобретении недвижимости на Кипре" ниже). Мы не припомним ни одного случая такого отказа.

Обычно, заявка на для получения разрешения от Совета Министров подается сразу после заключения и депонирования договора купли-продажи.

Процедура получения Title Deed

Если Вы приобретаете новую недвижимость, то как правило, она еще не имеет Title Deed. На сегодняшний день процесс выпуска Title Deed на недвижимость – длительная бюрократическая процедура, занимающая 1-3 года. Однако именно долгая и тщательная государственная проверка правильности всех аспектов, связанных со строительством, делает Title Deed документом, который нерушимо гарантирует Ваши права собственника.

Скорость прохождения документов зависит, в том числе, и от девелопера. Дело в том, что пока готовится промежуточный ответ от одного из государственных департаментов, девелопер может и должен готовить документы для передачи в следующий. Грамотная и ответственная работа девелоперов с государственными инстанциями в данном вопросе имеет большое значение.

Собственно говоря, создание нашего Альянса стало во многом ответом на необходимость объединения в единую структуру девелоперских компаний с отличной репутацией и эффективными бизнес-процессами. Мы – профессиональные и ответственные участники рынка, прекрасно разбирающиеся в бюрократических механизмах, не имеющие в своей практике случаев задержек перевода Title Deed на имя покупателя.

Звучали опасения, что права владельцев собственности, на которую пока отсутствует Title Deed, не защищены должным образом при форс-мажорных обстоятельствах. Реагируя на критику, кипрское государство внесло поправки в законодательство, благодаря которым права добросовестных приобретателей недвижимости без Титула стали надежно защищены. Суть этих поправок сведена в таблицу ниже.

Ситуация

Пути выхода из ситуации до принятия поправок в законодательство

Пути выхода из ситуации после принятия поправок

Девелопер не в состоянии расплатиться по своим долгам с кредитором (банком). В качестве ответной меры банк отчуждает в свою пользу всю недвижимость девелопера, находящуюся в залоге

Имелся риск, что банк заберет себе недвижимость, ранее добросовестно выкупленную покупателем у девелопера. Банк имел преимущественное право требования на недвижимость по сравнению с покупателем.

Теперь такой риск отсутствует. При подписании контракта между девелопером и покупателем, можно предусмотреть прямое погашение задолженности перед кредитором в части покупаемой недвижимости.

Поясним на примере. Предположим, девелопер построил многоквартирный дом, взяв кредит у банка в размере 500тыс евро. Покупатель приобретает у девелопера одну из квартир стоимостью 200тыс евро. Банк рассчитывает по утвержденному алгоритму, какая доля долга девелопера приходится на данную квартиру. Предположим, эта величина составляет 40тыс евро. Покупатель оплачивает стоимость квартиры следующим образом - 160тыс переводит девелоперу и 40тыс - в банк. В ответ банк готовит документ (который называется waiver - переуступка права требования), из которого следует, что банк отказывается от каких-либо требований в части данной квартиры. Этот документ должен быть выпущен до или одновременно с депонированием договора.

Девелопер претерпевает банкротство

Покупатель недвижимости лишался возможности получить Title Deed на ранее приобретенную недвижимость стандартным путем.

Ему приходилось оформлять его через длительную судебную процедуру

Покупатель имеет возможность истребовать Титул непосредственно у государства, минуя девелопера вообще, в рамках процедуры, называемой Specific Performance

Недвижимость построена с некоторыми отклонениями от утвержденной проектной документации

Покупатель недвижимости лишался возможности получить Title Deed на ранее приобретенную недвижимость

Реализована процедура "амнистии" по мелким нарушениям, которые были допущены девелопером. Итогом этой процедуры является оформление Title Deed.

Однако, в любом случае, адвокату покупателя перед заключением сделки желательно запросить у лицензированного архитектора документ о соответствии построенной недвижимости разрешительной документации, чтобы исключить риск возникновения осложнений в будущем

Покупатель хочет продать недавно приобретенную недвижимость, на которую еще не выпущен Title Deed

Продажа недвижимости без Title Deed была возможна только при посредничестве девелопера. Эта процедура характеризовалась двумя рисками.

Во-первых, недобросовестный девелопер мог запросить чересчур большие комиссионные (т.н. Cancellation Fee) за свое участие в этой процедуре. Во-вторых, в случае банкротства девелопера купля-продажа вообще не могла состояться

Участие девелопера в процедуре купли-продажи недвижимости перестало быть обязательным. Покупатель, желающий продать недвижимость, и новый покупатель могут совершить сделку купли-продажи самостоятельно. Для этого задепонированный первоначальный контракт переуступается новому покупателю (contract assignment). В процедуре принимают участие старый и новый покупатели и их адвокаты без участия девелопера.

 

Наконец, следует сказать, что кипрское государство обязалось перевести документооборот, связанный с оформлением Title Deeds, в электронный формат. Автоматизация бизнес-процессов приведет к существенному уменьшению сроков выдачи Title Deeds.

Ограничения при приобретении недвижимости на Кипре

Для граждан стран, не входящих в Евросоюз, законодательство ранее ограничивало приобретение недвижимости на Кипре одним объектом на человека. В настоящее время это ограничение ослаблено. На странице "Вид на жительство" Вы можете узнать, что в целях получения постоянного вида на жительство, покупатель может приобрести два объекта недвижимости у одного девелопера.

Второе ограничение, предусмотренное законодательством, заключается в том, что максимальный размер участка земли, который негражданин Евросоюза можете приобрести, вне зависимости от того, это голая земля или с постройкой на ней, составляет 4014 кв.м.

Следует отметить, что супруги в вопросах приобретения недвижимости рассматриваются как одна единица. То есть, если существует ограничение "один объект недвижимости на человека", невозможно, чтобы один супруг купил один объект, а другой супруг - второй.

Данные правила распространяются исключительно на покупателей - физических лиц. Юридические лица не связаны подобными ограничениями. Гражданин страны, не входящей в Евросоюз, может приобрести компанию, единственной областью деятельности которой станет покупка желаемой недвижимости. Такой способ позволяет приобрести любое количество объектов недвижимости и участки любой площади.

Подбор юриста

В рамках данного раздела мы предлагаем читателю лишь общую юридическую информацию. Полноценное юридическое сопровождение покупки недвижимости на Кипре должен осуществлять профессиональный лицензированный юрист. В этом случае Ваши права будут четко гарантированы кипрским сводом соответствующих законов.

Вот некоторые из функций, которые выполняет юрист:

  • создание договора купли-продажи недвижимости с учетом всех аспектов кипрского законодательства
  • проверка наличия разрешительной документации на покупаемую недвижимость
  • организация отказа от права требования на покупаемую недвижимость со стороны кредитора девелопера
  • получение разрешения Совета Министров республики Кипр на приобретение недвижимости
  • депонирование договора купли-продажи и оплата гербового сбора
  • оформление льготы по НДС
  • решение Ваших иммиграционных вопросов (оформление вида на жительства, гражданства).

Несмотря на то, что на гостеприимном Кипре у иностранцев практически не возникает ощущения пребывания за границей, в таких вопросах как поиск хорошего врача или адвоката, всегда хочется воспользоваться рекомендацией. Тем более, что реклама юридических услуг на Кипре по закону запрещена. Если Вы обратитесь к нам с такой просьбой, мы готовы Вам порекомендовать адвокатское бюро, грамотную и профессиональную работу которого мы хорошо знаем.

Мы можем Вам также предложить воспользоваться рекомендациями British High Commission (консульский департамент посольства Великобритании на Кипре). Для этого пройдите по ссылке. Далее Вы можете загрузить список адвокатов* в разных городах Кипра. Разумеется, Вы имеете полное право обратиться к любому другому юристу или адвокатскому бюро.

Все остальные вопросы, связанные с выбором и приобретением недвижимости, адаптацией на острове и так далее, предоставьте нам. В частности, если говорить об услугах юридического характера, Альянс готов взять на себя:

  • Решение Ваших иммиграционных вопросов (по самым низким расценкам для наших клиентов);
  • Получение разрешения Совета Министров на приобретение недвижимости (по самым низким расценкам для наших клиентов);
  • Открытие счетов в кипрских банках в течение одного рабочего дня (бесплатно).

 

 

 

______

* Данный список не является исчерпывающим, не может считаться рекомендацией Альянса Девелоперов Кипра и приведен лишь для примера.

Свяжитесь с нами

+357 25 355 260  (CYP)
+7 495 308 3009  (МСК)